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Cartilha do Financiamento de Imóveis

Como eu sei se posso comprar um imóvel financiado?

Comprar a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. E o financiamento imobiliário é a forma escolhida pela maioria para realizar esse projeto. Mas em muitos casos, as regras e a burocracia envolvidas no processo de financiamento podem acabar gerando muitas dúvidas e confusões. Por isso, preparamos esta Cartilha do Financiamento de Imóveis, com as principais perguntas e respostas sobre o assunto.

Afinal, com a atual queda da Taxa Selic (e expectativa de queda ainda maior), o financiamento de imóveis tende a tornar-se uma opção ainda mais atraente, já que as taxas bancárias para o financiamento devem acompanhar a queda da Selic.

Quer aproveitar essa oportunidade? Então, entenda mais sobre o financiamento imobiliário:

1 – Quais as condições básicas para adquirir um financiamento?

A maioria dos bancos e grandes cooperativas financeiras oferecem financiamento imobiliário. O que varia, geralmente, são as condições de pagamento (porcentagem financiada do imóvel, juros, duração do contrato, etc.).

Mas para pedir um financiamento em qualquer dessas instituições são necessárias, basicamente, três condições: nome limpo, renda compatível comprovada e imóvel documentado.

Caso se queira comprar ou vender um imóvel já financiado, também é possível, atendendo a essas mesmas condições básicas. Veja:

Nome limpo

Se o consumidor tiver alguma restrição ao crédito em cadastros como SPC, SERASA ou SCPC, será bem mais difícil conseguir a liberação do financiamento. Mas é feita uma análise completa do seu perfil e situação financeira antes dessa determinação, variando a aprovação ou não de acordo com a instituição financeira. O consumidor que estiver negativado também pode resolver sua pendência e, em seguida, fazer nova tentativa já com a situação regularizada.

Renda compatível comprovada

A análise do cadastro para financiamento inclui a comprovação de renda. O financiamento não deve comprometer mais do que 30% da renda familiar bruta.

Aliás, esta é uma vantagem: no financiamento imobiliário pode-se juntar os recursos de até três pessoas para compor a renda familiar na compra do imóvel. Sendo que cada comprador terá direito à porcentagem do imóvel referente aos seus investimentos.

Então, sabendo que, a 1a parcela de um financiamento corresponde a aproximadamente 1% do valor financiado, uma família de três pessoas precisa comprovar renda total superior a 3x o valor da 1a parcela.

Exemplo: se a família de José, Maria e Rodrigo quiser um financiamento de R$ 300 mil, a 1a parcela seria aproximadamente R$ 3 mil, então, a renda de José, Maria e Rodrigo juntos deve ser maior que R$ 9 mil para ser considerada compatível.

Imóvel documentado

Antes da aprovação do financiamento, o próprio imóvel também é avaliado para verificar a compatibilidade de valores e adequações ao contrato. Para isso, o imóvel precisa estar pronto e com a documentação pronta (incluindo o registro do imóvel na Matrícula e o Habite-se).

É importante notar que, antes de receber o Habite-se, o imóvel não está apto a ser financiado. Por isso, no caso da compra do imóvel na planta, o próprio consumidor deve cumprir com os compromissos do contrato durante a obra.

Ou seja, quem compra um imóvel na planta, deverá pagar os valores previstos em contrato durante a obra e somente na conclusão do imóvel, após a emissão do Habite-se, é que poderá iniciar o processo de aprovação do cadastro para posterior assinatura do contrato de financiamento.

2 – Como é feito o pagamento do financiamento? Há alguma vantagem?

Ao financiar um imóvel, você pode optar por pagar as parcelas do financiamento seguindo a Tabela SAC ou a Tabela Price, Veja:

Tabela SAC

SAC significa Sistema de Amortização Constante e quer dizer que o valor da amortização será constante em todas as parcelas do financiamento. Mas como cada parcela é formada por amortização + juros, pela Tabela SAC, você pagará parcelas de valores diferentes, regressivas ao longo do financiamento (a primeira maior e a última, menor). Esse é o método de financiamento mais utilizado atualmente.

Tabela Price

No sistema Price, a amortização e os juros variam, mas o valor das parcelas mantém-se fixo do início ao fim do financiamento.

Outras características:

O contrato de financiamento garante o congelamento de juros, mesmo em caso de variação da inflação. A taxa de juros estabelecida no contrato inicial é o que vale durante todo o financiamento. Ela não pode aumentar. Mas já houve casos de renegociação com redução da cobrança de juros.

Outro benefício é a mudança na forma de abatimento no caso de adiantamento de parcelas. Antigamente, se você resolvesse adiantar uma parte da quitação de um financiamento, ela seria descontada das últimas parcelas. Agora, o valor antecipado é descontado do montante de saldo devedor e as parcelas são recalculadas, conforme o prazo do financiamento. Ou seja, agora, quem faz adiantamentos, sente a redução da dívida já na próxima prestação.

E o financiamento imobiliário ainda inclui um seguro, em caso de que alguma fatalidade venha a acontecer, de forma que a instituição credora quita todo o saldo devedor do financiamento.

3 – Quais as modalidades mais comuns de financiamento imobiliário?

Imóvel novo ou usado

Normalmente, imóveis novos podem ser financiados em até 80% de seu valor total. Já no caso dos imóveis usados, a porcentagem financiável é de 70%.

Terreno e construção/Construção em terreno próprio

Somente a Caixa Econômica Federal e o Banrisul oferecem essas modalidades. E a porcentagem financiável é de até 50%, considerando um financiamento mínimo de R$ 100 mil. E no caso de haver um imóvel no terreno, ele deve estar registrado na Matrícula.

Além disso, há ainda outras modalidades de financiamento imobiliário, como para aquisição de lotes urbanizados, reforma e/ou ampliação, etc.

4 – Se eu for funcionário público, tenho alguma vantagem ao financiar meu imóvel?

Devido à maior estabilidade do serviço público, normalmente, os bancos oferecem aos servidores algumas vantagens, como taxas de juros menores ou maior porcentagem de financiamento do imóvel, em alguns casos, o prazo pode ser maior ou o valor das parcelas pode ser reduzido, a depender da instituição financeira credora.

5 – E se eu for estrangeiro, posso financiar um imóvel no Brasil?

Estrangeiros podem ter acesso ao financiamento imobiliário desde que sejam naturalizados no país ou possuam visto brasileiro permanente. Além disso, é preciso cumprir as condições básicas de nome limpo, renda compatível comprovada e imóvel documentado.

6 – Posso vender ou alugar um imóvel financiado?

Sim, existem essas possibilidades, tanto de alugar quanto de vender o imóvel, mesmo que esteja alienado a um financiamento.

No caso da venda, o comprador deverá quitar o financiamento ou assumir as parcelas restantes. Para isso, ee bom contar com o apoio de uma imobiliária, que vai acompanhar a transferência do saldo do financiamento para o novo cliente, após a aprovação de seu cadastro. A imobiliária pode facilitar a intermediação entre os bancos de vendedor e comprador, facilitando o processo.

7 – Quais os prazos de financiamento praticados pelos bancos?

A maioria dos bancos oferece prazos de financiamento que variam de 120 a 360 meses, variando a incidência de juros e o valor das parcelas.

8 – Qual o intervalo de idades em que é possível pedir um financiamento?

Em geral, o consumidor precisa ter entre 18 a 70 anos para estar apto a receber um financiamento, sendo que, se tiver 70 anos, o prazo máximo de financiamento é de 10 anos.

9 – Simuladores de financiamento

Para ter uma noção mais aproximada de taxas e valores, podendo planejar-se melhor, há diversos simuladores online de financiamento imobiliário, como este aqui. Basta inserir alguns dados – como o tipo de imóvel, o valor e o prazo – para fazer uma simulação da operação.

É claro que os simuladores são apenas para ter uma noção, não analisam casos específicos. Então, para ter uma ideia mais precisa de valores, o ideal é procurar especialistas imobiliários que têm conhecimento técnico e histórico para analisar com mais exatidão a sua situação específica.

10 – Como eu faço para contratar um financiamento de imóvel?

O mais recomendável é procurar, antes de tudo, uma imobiliária parceira. Normalmente, uma imobiliária tem contato com correspondentes de todas as instituições bancárias que oferecem financiamentos assim.

E você poderá contar especialistas para indicar qual banco tem oferecido crédito facilitado, qual aprova com mais facilidade, etc.

Além disso, a imobiliária ainda fará uma análise prévia do imóvel para saber se ele é apto a receber financiamento. E também poderá fazer simulações e acompanhar todo o processo de aprovação junto ao banco escolhido.

Gostou do artigo? Tem algum comentário ou dúvida sobre o assunto? Sua opinião é fundamental para nós.

Está pensando em fazer um financiamento imobiliário? Então, entre em contato com os especialistas da Santa Ilha pelo fone (48) 3206-4700 ou acesso o site www.santailha.com.br

Redação: Marketing Santa Ilha

Felipe Coin Bacichette
Felipe Coin Bacichette
Felipe fornece as informações técnicas e mercadológicas para a produção de todo o conteúdo do Blog Santa Ilha. É administrador de empresas, especialista no mercado imobiliário e apaixonado pela arte de entender e atender as pessoas. Gaúcho de Caxias do Sul, foi lá que iniciou a vida de empreendedor e adquiriu experiência em grandes marcas do mercado imobiliário. Mora em Florianópolis-SC desde 2013, onde fundou a Santa Ilha Imóveis e encontrou o equilíbrio entre a realização profissional e a qualidade de vida. É casado e tem uma filha que já nasceu com os pés na areia ; )

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