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Imóvel de posse: é seguro?

O que você precisa saber antes de comprar um imóvel de posse.

Imóveis de posse, sem escritura de compra e venda, costumam custar bem menos que imóveis com direitos de propriedade. É claro que é preciso analisar bem cada situação, mas em alguns casos, os imóveis de posse podem, sim, ser um ótimo negócio.

Há cidades, inclusive, em que a situação chega a ser comum. Florianópolis, a capital catarinense, que tem boa parte de seu território situada em uma ilha, é um bom exemplo de localidade onde há inúmeros terrenos de posse. E a situação é histórica, como explicaremos a seguir.

Quer entender melhor o assunto e saber quais são os cuidados ao fazer uma negociação assim, para garantir mais segurança e tranquilidade? Então, acompanhe:

Propriedade x Posse

De acordo com a Constituição Brasileira, esses dois conceitos são diferentes. Veja só:

A propriedade é o direito que uma pessoa tem de usar, gozar e dispor do bem, assim como de reivindicá-lo. Para isso, o proprietário possui consigo um documento hábil que comprova a propriedade. No caso de um imóvel, trata-se da Escritura Pública de Compra e Venda, bem como do Registro Imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis (Matrícula).

Por outro lado, o possuidor – aquele que tem apenas a posse do imóvel – é quem tem o exercício, pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes à propriedade. Nesse caso, apesar de não haver Registro Imobiliário (Matrícula) em seu nome, o possuidor deve ter a Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse ou o Contrato de Cessão de Direito Possessório.

Repare, portanto, que a situação de posse é reconhecida por lei. Imóveis de posse não são ilegais ou ilícitos. Não se tratam de invasões nem nada do tipo. Na maioria dos casos, a situação é histórica, regularizada e pacífica. Inclusive, as construções em um terreno de posse, por exemplo, são igualmente regularizadas, passando pelos mesmos trâmites de aprovação de um imóvel de propriedade.

É seguro comprar um imóvel de posse?

Sim, basta ter atenção a alguns pontos. Veja só:

A decisão de comprar um imóvel de posse deve envolver precauções um pouco maiores que a negociação de um imóvel com direito de propriedade.

A melhor forma de garantir a segurança de uma aquisição assim é ficar atento à origem possessória do imóvel, ou seja, descobrir comprovadamente de onde vem a posse.

Se a ocupação/posse do imóvel é recente, a situação costuma ser mais frágil, em relação ao risco do imóvel ser contestado judicialmente. Em outros casos de posse pacífica e já consolidada há anos, a situação costuma ser mais favorável, com mais facilidades para aplicação da usucapião.

Uma das formas de garantir-se juridicamente sobre o imóvel de posse é solicitar ao possuidor cedente os contratos anteriores, onde conste a transmissão de posse dos antecessores, o que chamamos de Cadeia Sucessória. A Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse (ou Contrato de Cessão de Direito Possessório) é instrumento fundamental na negociação de imóveis desse tipo, considerada também pelo Poder Judiciário na Ação de Usucapião.

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A melhor notícia: você não precisa necessariamente se preocupar com isso. Basta procurar uma imobiliária séria, que lhe oriente no processo. Afinal, antes de concordar em vender o imóvel, a própria imobiliária deve certificar-se do histórico sucessório da posse. E esse tipo de imóvel ainda costuma ter um valor mais atrativo.

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A situação ainda é comum em Florianópolis

Imóveis de posse, sem Escritura Pública ou Registro Imobiliário, ainda são bem comuns na ilha de Florianópolis. E a situação é histórica. Veja só:

Até 2005, a Constituição Brasileira considerava todas as ilhas oceânicas, sem nenhuma exceção, como bens da União.

Assim, na Ilha de Santa Catarina, só possuíam escritura os terrenos adquiridos antes da promulgação da Constituição. Os demais terrenos eram considerados bens da União e impassíveis de usucapião, como qualquer bem público.

Essa situação só mudou com a Emenda Constitucional 46 (05/05/2005), que alterou o inciso IV do art. 20 da Constituição, excetuando da propriedade da União as ilhas que são sedes de Município; como é o caso da capital catarinense.

Além disso, anteriormente à Constituição, em várias regiões de procedência rural de Florianópolis (como no caso do Sul da Ilha), terrenos de grandes dimensões eram doados pelo Governo em estímulo a um povoamento local controlado. Posteriormente, os proprietários foram negociando seus terrenos parcela a parcela, só que com contratos de gaveta (procedimento particular, não público). E assim foi se estabelecendo a urbanização da região.

Ou seja, historicamente, a forma como os imóveis foram sendo transmitidos não foi a tradicional. Mas o processo foi fidedigno e pacífico. Aliás, como muitos casos ocorridos na cidade tratam-se de posses pacíficas e prolongadas, pode haver boas oportunidades de imóveis do tipo para negociação com maior tranquilidade.

Da posse à usucapião

A possibilidade de alguém que detenha apenas a posse de um imóvel tornar-se proprietário do mesmo é prevista por lei.

Trata-se da usucapião: a aquisição de propriedade em virtude de posse ininterrupta e prolongada (variando o tempo entre cinco e quinze anos, dependendo da situação do imóvel e do modo como se deu a posse).

Variam de acordo com o estado/município, os documentos necessários para solicitação de usucapião. Mas em geral, estão inclusos:

– o instrumento de cessão de posse pelo qual o solicitante do usucapião adquiriu o imóvel, constando a origem e caráter da posse, entre outros;

– a planta do imóvel com levantamento topográfico feito por profissional inscrito no CREA;

– comprovantes de pagamentos de impostos e faturas de contas que comprovem a duração da posse;

– entre outras certidões e comprovantes.

Ficou com mais alguma dúvida? Entre em contato com a Santa Ilha pelo [email protected] ou pelo fone (48) 3206-4700. Conheça as opções de imóveis no Sul da Ilha de Santa Catarina acessando www.santailha.com.br.

Redação: Marketing Santa Ilha

Felipe Coin Bacichette
Felipe Coin Bacichette
Felipe fornece as informações técnicas e mercadológicas para a produção de todo o conteúdo do Blog Santa Ilha. É administrador de empresas, especialista no mercado imobiliário e apaixonado pela arte de entender e atender as pessoas. Gaúcho de Caxias do Sul, foi lá que iniciou a vida de empreendedor e adquiriu experiência em grandes marcas do mercado imobiliário. Mora em Florianópolis-SC desde 2013, onde fundou a Santa Ilha Imóveis e encontrou o equilíbrio entre a realização profissional e a qualidade de vida. É casado e tem uma filha que já nasceu com os pés na areia ; )

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