Como fazer avaliação de imóveis

A decisão de adquirir um imóvel é uma das mais significativas na vida de alguém. Em uma região tão cobiçada quanto o Sul da Ilha, é ainda mais relevante. No entanto, antes de finalizar qualquer compra, é crucial saber como fazer avaliação de imóvel. 

O que é avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é um processo analítico que determina o valor real de uma propriedade com precisão, além de uma simples estimativa de preço. Utiliza métodos específicos e considera fatores como localização, características e condições do imóvel. Esse processo exige conhecimento técnico e uma análise detalhada das tendências de mercado e do estado do imóvel.

Essa é uma etapa essencial para um investimento seguro e vantajoso. Neste artigo, guiaremos você pelas fases desse processo e destacaremos sua importância. Vamos começar?

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A importância da avaliação de imóveis

Antes de sabermos como avaliar um imóvel, é essencial entendermos o porquê de essa etapa ser indispensável. A avaliação de imóveis garante que o valor cobrado está alinhado com o mercado e as condições do bem. Além disso, preserva compradores e vendedores e assegurando um processo transparente e justo para ambas as partes.

Quando a avaliação de imóveis deve ser feita?

A avaliação de imóveis deve ser realizada em várias situações, como antes da compra ou venda de um imóvel, durante processos de financiamento ou refinanciamento, em casos de divisão de bens em heranças ou divórcios, e para fins de seguro. Além disso, uma reavaliação periódica é recomendada para garantir que o valor do imóvel esteja atualizado com as condições do mercado.

Quem é o responsável por fazer a avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis deve ser conduzida por um profissional qualificado, como um corretor de imóveis ou um engenheiro de avaliações, ambos devidamente registrados no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) ou no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA). Esses profissionais têm o conhecimento e a experiência necessários para realizar uma análise precisa e justa do valor do imóvel.

Quais os métodos de avaliação de imóveis?

Há diferentes métodos de como fazer avaliação de imóvel. Os principais são: método evolutivo, método involutivo e método comparativo.

• Método evolutivo: leva em consideração como ponto de partida o valor do terreno e as melhorias que foram feitas; 
• Método involutivo: tem como base estudos econômicos e técnicos para avaliar considerando o aproveitamento do terreno;
• Método comparativo: compara todos os dados de mercado obtidos, como bairro, características do imóvel, quartos e demais informações que ajudam a compor um valor.

Entre esses métodos de como fazer avaliação de imóvel, o mais utilizado é o último, o método comparativo.

Etapas da avaliação de imóveis

A avaliação de um imóvel é uma combinação entre ciência e arte. Para se assegurar de que está fazendo a melhor escolha, é importante se atentar a algumas etapas que são bem-definidas nesse processo.

Confira as principais etapas de como fazer avaliação de imóvel:

1. Pesquisa de mercado

• Objetivo: entendimento do panorama atual do mercado imobiliário na região do imóvel desejado;
• Como fazer: observação de imóveis similares na mesma região. Analise as características, valores de venda ou locação e o tempo que permaneceram disponíveis no mercado. Isso propicia uma visão preliminar sobre o valor médio dos imóveis naquela localidade;
• Ferramentas úteis: sites de imobiliárias locais, portais de vendas e fóruns de discussão sobre o mercado imobiliário.

2. Visita técnica

• Objetivo: análise das condições e características do imóvel;
• Como fazer: avaliação da infraestrutura do imóvel, como os sistemas elétrico e hidráulico, a qualidade dos acabamentos, a conservação de pisos e paredes e possíveis sinais de infiltrações ou outros danos estruturais;
• Dicas: para não esquecer de nenhum detalhe, elabore um checklist e considere tirar fotos para referência futura.

3. Análise documental

• Objetivo: garantia de que o imóvel não apresenta pendências legais que comprometam a negociação;
• Como fazer: inclusão e atualização de todos os documentos pertinentes ao imóvel. Escritura, IPTU, taxas condominiais (se aplicável) e outras certidões negativas;
• Atenção: imóveis com pendências jurídicas ou dívidas são motivos de potenciais dores de cabeça futuras. Certifique-se de que tudo está em ordem antes de avançar na negociação.

Além disso, é importante notar que imóveis de posse possuem um conjunto distinto de documentos para conferir, refletindo a natureza específica da posse em comparação com a propriedade. Esses detalhes requerem uma atenção especial e serão abordados em profundidade em um futuro post, para que você tenha uma compreensão completa e possa tomar decisões informadas.

4. Avaliação de especialistas

• Objetivo: obtenção de uma visão técnica e especializada sobre o valor do imóvel;
• Como fazer: contratação de um avaliador profissional ou uma empresa especializada, que combinarão todos os dados coletados nas etapas anteriores para obter um valor justo e preciso para o imóvel;
• Benefícios: a avaliação profissional assegura um bom negócio e é uma ferramenta valiosa durante as negociações de preço.

Agora, com uma compreensão das etapas, você está bem preparado para enfrentar o processo de avaliação de imóveis. 

Erros comuns 

A avaliação de imóveis é um processo meticuloso, e pequenos descuidos causam grandes equívocos. Vamos conhecer alguns erros comuns a serem evitados e garantir a melhor avaliação possível.

1. Não considerar o cenário econômico

• O que é: ignorar as tendências econômicas atuais ao avaliar o imóvel;
• Por que evitar: entender o cenário econômico é crucial, pois um mercado em crescimento pode sinalizar uma valorização iminente dos imóveis. Evite avaliar a propriedade sem considerar indicadores econômicos que podem impactar diretamente no valor de um imóvel e em seu potencial de apreciação;
• Dica: mantenha-se atualizado com as tendências econômicas e projeções de mercado para que possa capitalizar o dinamismo econômico. Uma perspectiva econômica promissora é um forte indicativo de que o valor dos imóveis na região pode aumentar, o que é uma excelente notícia para investidores e proprietários.

2. Basear-se apenas em avaliações online

• O que é: confiar exclusivamente em ferramentas e estimativas online para definir o valor de um imóvel;
• Por que evitar: essas ferramentas oferecem um panorama baseado nos imóveis que ainda não foram vendidos, ou seja, não refletem necessariamente os valores de transações bem-sucedidas concluídas. Além disso, elas podem não levar em conta as nuances e as características únicas do imóvel ou variáveis específicas da localidade, que somente um profissional especializado pode avaliar corretamente;
• Dica: use as avaliações online como um ponto inicial para entender o mercado, mas sempre busque a orientação de um especialista. Um profissional especializado tem acesso a informações de vendas recentes e pode oferecer insights sobre o valor real de mercado, assegurando que o preço estimado esteja alinhado com o que de fato vende na região. Além disso, uma visita ao imóvel permitirá uma avaliação precisa, considerando sua condição atual, melhorias realizadas e a dinâmica atual do mercado local.

3. Desconsiderar reformas e melhorias recentes

• O que é: ignorar modificações que agregam valor ao imóvel;
• Por que evitar: reformas e melhorias, especialmente aquelas que modernizam o espaço ou corrigem defeitos estruturais, aumentam significativamente o valor de um imóvel;
• Dica: na avaliação, atente-se às renovações recentes e considere-as no cálculo final.

4. Negligenciar a localização

• O que é: avaliação do imóvel sem considerar as características e potencialidades do bairro ou da região;
• Por que evitar: a localização é fundamental na avaliação de um imóvel e pode significar uma grande diferença em seu valor. Por exemplo, a região do sul da ilha de Florianópolis é altamente valorizada por suas praias renomadas, acesso à natureza preservada e uma infraestrutura em crescimento, com opções de lazer e conveniência, como novos shoppings e restaurantes. Essas características não apenas aumentam a demanda por imóveis na área, mas também elevam o padrão de vida, o que, por sua vez, impulsiona o valor de mercado das propriedades locais. Ignorar esses atributos pode resultar em uma avaliação que não reflete o verdadeiro potencial de valorização do imóvel;
• Dica: realize uma avaliação compreensiva, indo além do imóvel em si e considerando todos os aspectos da localidade. Investigue o desenvolvimento atual e planejado da região, os serviços disponíveis, o perfil da comunidade e quaisquer planos que possam impactar o valor dos imóveis.

5. Não consultar profissionais

• O que é: tentar fazer toda a avaliação de forma independente, sem a ajuda de especialistas;
• Por que evitar: embora você tenha uma boa noção do que está buscando, profissionais especializados contam com a formação e a experiência para reconhecer nuances que escapam a olhos leigos;
• Dica: mesmo que você faça uma avaliação prévia, é sempre recomendável contar com a opinião de um especialista para confirmar suas impressões.

Evitar esses erros comuns assegura uma avaliação mais precisa e evita surpresas desagradáveis. E lembre-se: no Sul da Ilha, a Santailha proporciona uma avaliação precisa e justa.

Quais são os critérios a serem analisados na avaliação de imóveis?

• Localização: Proximidade de serviços, infraestrutura, segurança e valorização da região.
• Tamanho e área útil: Metragem do imóvel e distribuição dos espaços internos.
• Estado de conservação: Qualidade dos materiais, idade do imóvel e necessidade de reformas.
• Características físicas: Número de quartos, banheiros, vagas de garagem, áreas de lazer e outros diferenciais.
• Documentação: Regularidade e situação legal do imóvel, incluindo registros e possíveis pendências.
• Mercado imobiliário: Comparação com imóveis semelhantes na região e condições atuais do mercado.

O que é o laudo de avaliação de imóveis?

O laudo de avaliação é um documento que o avaliador gera e nele constam todas as informações do imóvel e os detalhes que foram considerados para chegar ao valor da avaliação.

Assim, esse documento, que é assinado e carimbado pelo avaliador, oferece maior segurança e confiança aos eventuais interessados em adquirir o imóvel, pois eles têm acesso aos detalhes da composição do valor.

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E aqui estamos, no Sul da Ilha, onde cada recanto conta uma história e os imóveis refletem a magia do lugar. Na Santailha, todas as procuras são especiais, assim como os imóveis. Somos mais do que uma imobiliária: somos seus anfitriões nesta jornada.

O que nos torna únicos? A paixão com que apresentamos cada propriedade, nosso profundo conhecimento da região e o compromisso inabalável de encontrar o local perfeito. 

Nossos imóveis são cuidadosamente selecionados e localizados nos lugares mais requisitados do Sul da Ilha. Afinal, vivemos e respiramos este lugar, e quem melhor para guiar nessa busca do que quem o conhece de coração? 

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