Locação comercial: tudo o que você precisa saber - Santa Ilha Imóveis
Loja disponível para locação comercial no Campeche

A locação comercial é uma prática fundamental para o funcionamento de negócios e, como tal, está cercada por leis específicas que garantem segurança tanto para proprietários quanto para locatários. Entender o que a legislação menciona sobre a locação comercial é essencial para evitar problemas jurídicos e assegurar um contrato justo e eficiente. 

Neste artigo, vamos apresentar os principais pontos da lei sobre locação comercial e como isso impacta quem deseja alugar ou disponibilizar um imóvel para fins comerciais. Continue a leitura e saiba como realizar esse processo com segurança!

O que é locação comercial?

A locação comercial refere-se ao aluguel de imóveis destinados a atividades empresariais, como lojas, escritórios, restaurantes e indústrias. Diferentemente da locação residencial, a locação comercial possui especificidades previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula os contratos imobiliários e estabelece os direitos e deveres das partes envolvidas.

Esse tipo de locação é amplamente utilizado por empresas de diferentes portes e setores, sendo essencial para quem busca um espaço adequado para operar suas atividades.

Contrato de locação comercial: o que diz a lei?

O contrato de locação comercial é o documento que formaliza o acordo entre locador e locatário. Ele deve ser redigido com atenção aos detalhes para garantir que todas as cláusulas respeitem a legislação vigente e as necessidades das partes. Veja os principais aspectos legais:

1. Prazo do contrato de locação comercial

A lei não exige um prazo mínimo ou máximo para o contrato de locação comercial, mas recomenda-se um prazo superior a 5 anos. Isso ocorre porque, após esse período, o locatário pode pleitear o direito de renovação compulsória do contrato, desde que tenha cumprido rigorosamente suas obrigações e o contrato tenha sido formalizado por escrito. Esse direito é fundamental para evitar a perda do ponto comercial, algo que pode prejudicar a continuidade do negócio.

2. Renovação compulsória

Um dos grandes diferenciais da locação comercial é a possibilidade de o locatário garantir a renovação compulsória do contrato judicialmente, caso o locador se recuse a renovar. Para isso, o locatário deve preencher os seguintes requisitos:

  • Ter exercido a mesma atividade comercial no imóvel por pelo menos 3 anos consecutivos;
  • O contrato original deve ter prazo mínimo de 5 anos;
  • Solicitar a renovação dentro do prazo legal, que é entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato.

Esse mecanismo protege o fundo de comércio, que inclui o ponto comercial e a clientela conquistada pelo locatário.

3. Garantias locatícias

Assim como nos contratos residenciais, o contrato de locação comercial pode contar com garantias locatícias para proteger o locador contra inadimplência. Entre as opções mais comuns estão:

  • Fiador: uma pessoa física ou jurídica que se responsabiliza pelo pagamento em caso de inadimplência do locatário;
  • Caução: um depósito equivalente a até 3 meses de aluguel, conforme determina a lei;
  • Seguro fiança: uma modalidade em que uma seguradora cobre eventuais inadimplências.

4. Despesas adicionais

O contrato de locação comercial deve especificar como serão tratados os encargos relacionados ao imóvel, como:

  • IPTU: geralmente, é responsabilidade do locatário, mas isso precisa estar detalhado no contrato;
  • Taxas condominiais: incluem manutenção, segurança e outros custos operacionais do prédio ou condomínio onde o imóvel está localizado;
  • Manutenção e reparos: o contrato deve prever quais reparos são de responsabilidade do locador e quais cabem ao locatário.

5. Multa por rescisão antecipada

Caso o locatário decida encerrar o contrato antes do prazo acordado, ele poderá ser penalizado com uma multa proporcional ao período restante do contrato. Da mesma forma, o locador que desejar retomar o imóvel antes do término do contrato deve arcar com as penalidades previstas.

6. Benfeitorias no imóvel

No âmbito da locação comercial, as benfeitorias feitas pelo locatário no imóvel podem ser divididas em três categorias:

  • Necessárias: realizadas para manter o imóvel em condições de uso (como consertos de telhado ou instalações elétricas). São reembolsáveis pelo locador;
  • Úteis: melhoram o uso do imóvel, mas não são essenciais (como instalação de divisórias ou ar-condicionado). A reembolsabilidade deve ser negociada no contrato;
  • Voluptuárias: melhorias decorativas ou de conforto (como pintura de uma cor específica). Não são passíveis de reembolso.

O contrato deve prever como essas benfeitorias serão tratadas ao final do período de locação.

7. Direito de preferência

Durante o período de locação, caso o locador decida vender o imóvel, o locatário tem o direito de preferência para adquiri-lo. Isso significa que o proprietário deve oferecer o imóvel ao locatário antes de colocá-lo à venda para terceiros, respeitando as mesmas condições comerciais. Esse direito deve ser exercido em até 30 dias após a notificação oficial.

8. Despejo por inadimplência

O contrato de locação comercial deve detalhar as condições para a rescisão do contrato em caso de inadimplência. A legislação prevê que, em caso de atraso no pagamento do aluguel, o locador pode ingressar com uma ação de despejo. Para evitar conflitos, é fundamental que o contrato especifique prazos e condições de tolerância.

9. Reajuste do aluguel

No contrato de locação comercial, o reajuste do aluguel é regulamentado por índices econômicos, como o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). É fundamental que o índice de reajuste seja definido previamente no contrato.

Saiba mais: O que é IGP-M? 

10. Cláusulas específicas

Por fim, o contrato de locação comercial pode incluir cláusulas personalizadas, como restrições de uso do imóvel, proibição de sublocação e obrigações específicas do locador e locatário. Essas cláusulas devem ser claras e em conformidade com a legislação vigente.

Quais documentos são necessários para um contrato de locação comercial?

A formalização de um contrato de locação comercial exige uma série de documentos para assegurar a legitimidade e a segurança do processo. Entre os principais documentos, estão:

  • Documentos do locador: RG, CPF e comprovante de propriedade do imóvel;
  • Documentos do locatário: CNPJ, contrato social, documentos dos sócios e comprovantes financeiros;
  • Laudos e vistorias: registro detalhado do estado do imóvel no momento da entrega;
  • Certidões negativas: tanto do locador quanto do locatário, para comprovar a inexistência de dívidas tributárias.

Esses documentos ajudam a evitar disputas legais e garantem maior transparência no relacionamento entre locador e locatário.

Por que contar com uma imobiliária na locação comercial?

A locação comercial envolve diversas particularidades legais e administrativas que podem ser desafiadoras para quem não tem experiência no mercado imobiliário. Contar com uma imobiliária confiável faz toda a diferença, especialmente em termos de:

  • Assessoria jurídica: contratos redigidos de forma clara e em conformidade com a lei;
  • Divulgação do imóvel: estratégias eficazes para encontrar o inquilino ideal;
  • Análise de perfil do locatário: triagem criteriosa para evitar inadimplência;
  • Gestão contínua: administração de pagamentos, manutenções e renovação de contratos.

Agora que você compreendeu os principais aspectos da locação comercial, confie seu imóvel à Santailha e conte com uma gestão profissional e personalizada que assegura tranquilidade, segurança e excelente retorno financeiro. 

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Leia também: Como colocar um imóvel para alugar em imobiliária?

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