Reforma Tributária E Aluguel: Mudanças Para Proprietários E Inquilinos

Com a implementação da Reforma Tributária, o aluguel será impactado? Essa é uma dúvida muito comum entre proprietários; afinal, qualquer mudança nas regras de tributação pode interferir diretamente na rentabilidade do imóvel e na estruturação dos contratos.

Para os inquilinos, a preocupação também é real. Alterações na cobrança de impostos podem influenciar o preço final da locação, os reajustes e o tipo de negociação.

Dessa forma, é importantíssimo compreender quais são as mudanças que envolvem a Reforma Tributária e aluguel  para evitar surpresas e planejar melhor as decisões financeiras.

Leia o nosso artigo e entenda como será o novo sistema de tributação da locação.

O Que Muda Para O Aluguel Com A Reforma Tributária?

Com a Reforma Tributária, o aluguel de imóveis integra o novo formato de tributação sobre consumo, por meio da CBS e do IBS, que compõem o IVA dual.

Contudo, nem todos os proprietários serão impactados pelas mudanças, já que a nova sistemática de cobrança desses novos impostos atinge especialmente pessoas físicas que possuam quatro ou mais imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil.

Além disso, pessoas com rendimento que superem determinados limites, independentemente do número de imóveis.

Somado a isso, após a implementação da Reforma Tributária, o aluguel residencial tradicional terá um redutor relevante na alíquota, reduzindo o impacto direto do imposto.

Já nos casos de locações por temporada, esse modelo pode sofrer maior incidência tributária, pois ele tende a ser equiparado a serviços de hospedagem.

Por fim, a fiscalização por parte da Receita Federal deve ser ainda mais rigorosa com a integração de cadastros e sistemas, o que exige um melhor planejamento e organização dos proprietários para manter a conformidade fiscal e a rentabilidade.

O Aluguel Passará A Ter IBS E CBS?

Sim. Com a Reforma Tributária, o aluguel pode ser tributado pelo IBS e pela CBS em alguns casos, mas isso não entrará em vigor de forma automática para todos os contratos de locação.

Hoje, o aluguel é tributado principalmente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), mas com a introdução do novo sistema tributário, o chamado de IVA dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), a locação de imóveis também fará parte do novo grupo de tributos sobre consumo.

Entretanto, a incidência do IBS e da CBS sobre o aluguel depende de regras específicas: por exemplo, uma pessoa física pode se tornar contribuinte desses impostos, caso tenha mais de três imóveis alugados e receita anual com aluguel fique acima de R$ 240 mil, o que ultrapassa os limites impostos mesmo com menos imóveis.

Somado a isso, os impactos da Reforma Tributária no aluguel não param por aí. Essa nova metodologia prevê mecanismos de redução da base de cálculo, como a diminuição de 70% no valor considerado para aluguéis residenciais, que reduzem o impacto real desses impostos sobre o proprietário.

De forma prática, o aluguel pode sim ter IBS e CBS no futuro, mas não será uma regra automática para todos, já que vai depender do volume de renda, do número de imóveis e das cláusulas do contrato, com transição gradual até 2033.

Quem Deve Pagar O Novo Imposto Sobre Locação?

Com a Reforma Tributária, o aluguel terá um novo imposto, composto pelo IBS e pela CBS, mas não será aplicado a todos os proprietários automaticamente.

Como mencionamos, a previsão é que a cobrança atinja principalmente pessoas físicas com quatro ou mais imóveis alugados e que recebam receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis.

Nesses casos, além do Imposto de Renda, poderá haver incidência dos novos impostos sobre consumo.

Pela atualização, é possível que haja enquadramento quando a receita anual for superior a determinados limites, como R$ 288 mil, independentemente da quantidade de imóveis.

O Proprietário Pode Repassar O Imposto Ao Inquilino?

Sim. Na Reforma Tributária, o aluguel pode ser ainda mais impactado, caso o proprietário tenha a intenção de repassar o custo do novo imposto ao inquilino, mas isso não é automático e também não tem respaldo na legislação.

Para ficar claro, a responsabilidade legal pelo pagamento do IBS e da CBS é do proprietário do imóvel, que é quem se torna contribuinte quando cumpre os critérios de renda e quantidade de imóveis.

Em contratos novos ou renovações, muitos locadores que passarem a pagar mais tributos podem optar por ajustar o preço do aluguel para compensar esses custos adicionais, o que pode refletir em aluguéis mais altos ou novos encargos acordados entre os envolvidos.

Vale lembrar que o repasse do novo imposto é uma decisão que depende do acordo entre locador e inquilino, do comportamento do mercado e das negociações de contrato, visto que não há uma regra tributária que obrigue o repasse direto ao inquilino.

Qual Será A Alíquota E Quando Começa A Cobrança?

Com a Reforma Tributária, a cobrança de IBS e CBS sobre o aluguel será progressiva e não imediata em 100% do valor.

A partir deste ano, quando a reforma começa a valer, há uma etapa preparatória em que os impostos são destacados e testados no sistema, mas a cobrança efetiva somente terá início a partir de 2027, com transição até 2033.

No caso das alíquotas, na fase inicial de transição, estão previstas apenas alíquotas simbólicas:

• Cerca de 0,9% para a CBS

• 0,1% para o IBS

• Totalizando 1% sobre a receita, aplicadas principalmente para fins de testes e ajustes do sistema.

É importante ressaltar que essas alíquotas devem subir nos anos seguintes conforme os tributos substituem os antigos impostos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.

Além disso, para locação residencial, existe a expectativa de redução de base de cálculo de até 70%, diminuindo a alíquota efetiva paga por quem recebe aluguel.

Com essa queda, a alíquota efetiva sobre aluguel residencial pode chegar a 8% sobre a receita sujeita aos novos tributos, sem incluir o Imposto de Renda.

Como Fica O Imposto De Renda Sobre Aluguéis?

Com a Reforma Tributária, o aluguel continua tendo a incidência do Imposto de renda sobre os rendimentos, conforme as regras do IRPF, que determinam que o proprietário deve declarar os valores recebidos no Carnê-Leão e na Declaração Anual de acordo com as faixas progressivas atuais, sem alteração direta pelo novo modelo de tributação.

Os novos tributos IBS e CBS incidem sobre o consumo e se somam ao Imposto de Renda, não substituindo o IR sobre aluguéis.

Locação Por Temporada Também Será Tributada?

Sim, a locação por temporada, como via Airbnb ou Booking, também pode ser impactada pelas novas regras de tributação, mas isso depende do enquadramento do proprietário.

Como já mencionamos, aluguéis de curta duração podem ser igualados a serviços de hospedagem para fins de IBS e CBS, aumentando a incidência de impostos sobre consumo.

Contudo, nem todos os anfitriões serão tributados de forma automática, pois a cobrança só será efetivada quando a pessoa física se tornar contribuinte do IBS e da CBS, normalmente, ao extrapolar as regras, como quantidade de imóveis e limite de receita anual.

Nesses casos, a carga tributária tende a ser maior, já que soma Imposto de Renda e os novos impostos.

O Que Proprietários E Inquilinos Devem Fazer Agora?

Sabendo que, com a chegada da Reforma Tributária, o aluguel será impactado.

O ideal é que os proprietários comecem a planejar a tributação dos seus imóveis, analisando se vão se enquadrar às novas regras que tornam a locação sujeita a IBS e CBS.

Sendo assim, revise contratos e consulte um contador para compreender possíveis impactos financeiros e estratégias de mitigação.

Por sua vez, os inquilinos precisam ficar atentos às cláusulas contratuais e às negociações de reajuste ou prazos, uma vez que o novo sistema de tributação dos proprietários podem interferir em futuros aumentos de aluguel.

Conclusão

Na Reforma Tributária, o aluguel deve sofrer impactos importantes, especialmente para

proprietários com maior número de imóveis ou renda elevada.

Sendo assim, as novas regras merecem atenção, planejamento e organização para evitar impactos na rentabilidade ou no preço dos contratos.

Diante desse novo cenário, conte com orientação especializada da Santa Ilha, que ajuda os proprietários e investidores com informações atualizadas, análise estratégica e suporte completo.

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