Saiba onde consultar a fração ideal de imóvel

Ao comprar um apartamento, uma casa em condomínio ou qualquer imóvel em um empreendimento compartilhado, é comum ouvir falar da chamada fração ideal de imóvel. Esse termo, que pode parecer técnico à primeira vista, tem grande importância jurídica e prática na vida de quem mora ou investe em imóveis coletivos.

Neste artigo, explicamos de forma simples o que é a fração ideal, como funciona e por que entender esse conceito pode evitar problemas no futuro.

O que é a fração ideal de imóvel?

A fração ideal de imóvel é a porção do terreno e das áreas comuns de um empreendimento que pertence, de forma proporcional, a cada unidade individual – como um apartamento em um prédio ou uma casa em um condomínio fechado.

Em outras palavras, ao adquirir um imóvel em um condomínio, você não compra apenas a área privativa, mas também uma parte proporcional do terreno, do salão de festas, da piscina, do elevador, das escadas, entre outras áreas de uso comum. Essa proporção é chamada de fração ideal.

Como a fração ideal de imóvel é definida?

A fração ideal de cada unidade é estabelecida pela incorporadora na fase de registro do empreendimento no cartório de registro de imóveis. Essa definição consta na convenção condominial e na escritura, e geralmente leva em conta critérios como:

• Área privativa da unidade;
• Quantidade de vagas de garagem;
• Localização da unidade no prédio (andares mais altos, por exemplo);
• Valor de avaliação da unidade.

Inclusive, essa avaliação de imóveis é um passo essencial em processos de compra, venda e regularização de frações ideais.

O cálculo exato pode variar de um empreendimento para outro, e cabe ao incorporador apresentar os critérios no momento da formalização do condomínio.

Qual a função prática da fração ideal de imóvel?

A fração ideal de imóvel influencia diretamente na gestão e no uso do condomínio. Veja algumas aplicações práticas:

1. Rateio das despesas condominiais

A fração ideal pode ser usada como critério para calcular quanto cada morador pagará de condomínio. Unidades com fração ideal maior tendem a pagar valores maiores, pois representam uma parcela maior do todo.

2. Direito de voto em assembleias

Em algumas convenções, o peso do voto de cada condômino é proporcional à fração ideal de sua unidade.

3. Uso e responsabilidade sobre áreas comuns

A fração ideal representa a sua cota de participação nas áreas comuns. Isso tem reflexos, inclusive, em casos de venda do imóvel, partilhas de herança, penhoras ou construção de benfeitorias.

Fração ideal e financiamento: o que você precisa saber

Se você pretende financiar um imóvel, a fração ideal também será analisada pela instituição financeira. Isso porque ela influencia na avaliação do imóvel, especialmente quando se trata de empreendimentos ainda em construção. Um imóvel com documentação inconsistente ou com frações ideais mal definidas pode dificultar ou até impedir a aprovação de crédito.

Além disso, se o empreendimento for composto por várias construções (como casas geminadas em um mesmo lote), e não houver individualização adequada da fração ideal, o financiamento pode ser negado por questões legais ou urbanísticas.

Posso alterar minha fração ideal de imóvel?

Não. A fração ideal de imóvel é uma característica jurídica registrada em cartório. Para alterá-la, seria necessário modificar a convenção condominial e obter a aprovação unânime de todos os condôminos, além de providenciar atualização da matrícula de cada unidade. Na prática, isso raramente acontece.

Por isso, é essencial verificar esse dado antes de comprar um imóvel, especialmente se ele estiver em um condomínio ainda em regularização ou com estrutura informal.

Fração ideal e o terreno: relação importante para o futuro

Uma dúvida comum de quem compra um imóvel em condomínio é: “Se um dia o prédio for demolido ou vendido, terei direito ao terreno?”

A resposta é: sim, proporcionalmente à sua fração ideal.

Por exemplo, imagine que um edifício seja demolido após muitos anos e o terreno seja vendido para uma nova incorporação. Cada condômino terá direito a receber uma parte do valor da venda de acordo com sua fração ideal. Por isso, entender esse conceito é importante até para planejamentos de longo prazo e proteção patrimonial.

Como saber a fração ideal do meu imóvel?

A fração ideal de imóvel geralmente aparece nos seguintes documentos:

• Escritura pública de compra e venda;
• Matrícula individual da unidade no Registro de Imóveis;
• Convenção condominial registrada.

Caso você não encontre essas informações ou tenha dúvidas sobre o cálculo, é recomendável procurar auxílio de um corretor de imóveis, advogado especializado ou consultar a imobiliária em Florianópolis de sua confiança.

A fração ideal de imóvel é um conceito essencial para quem compra ou mora em imóveis em condomínios. Embora muitas vezes passe despercebida, ela influencia desde o valor do condomínio até direitos futuros sobre o terreno. Por isso, contar com o apoio de uma empresa especializada como a Santa Ilha é fundamental para entender todos os detalhes antes de tomar sua decisão.

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