Valorização imobiliária: quais fatores influenciam?

A valorização imobiliária é um tema central para quem deseja investir em imóveis. Entender os fatores que influenciam a valorização dos imóveis é crucial para tomar decisões informadas e garantir um bom retorno sobre o investimento.

Neste artigo, vamos abordar os principais aspectos que contribuem para a valorização de uma propriedade, desde localização e infraestrutura até segurança e tendências de mercado.

Continue lendo para descobrir como identificar imóveis com alto potencial de valorização e aproveitar ao máximo suas oportunidades no mercado imobiliário.

 

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O que é valorização imobiliária?

Valorização imobiliária refere-se ao aumento do valor de um imóvel ao longo do tempo. Esse processo pode ser influenciado por uma variedade de fatores, incluindo melhorias na infraestrutura local, crescimento econômico e mudanças nas preferências de consumo.

Investir em imóveis com potencial de valorização é uma estratégia eficaz para aumentar o patrimônio e garantir uma fonte de renda passiva a longo prazo.

A valorização imobiliária pode ocorrer em diferentes contextos. Em áreas urbanas, a proximidade com centros comerciais, hospitais e escolas pode impulsionar o valor dos imóveis.

Em regiões rurais, a presença de recursos naturais e a qualidade ambiental são fatores decisivos. Seja qual for o contexto, a valorização imobiliária representa uma oportunidade significativa para investidores atentos às dinâmicas do mercado.

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Fatores que influenciam a valorização imobiliária

Diversos fatores contribuem para a valorização imobiliária. A seguir, destacamos os mais importantes:

1. Localização

A localização é, sem dúvida, um dos fatores mais importantes na valorização imobiliária. Proximidade a escolas, hospitais, transporte público e centros comerciais pode aumentar significativamente o valor de um imóvel.

Bairros bem localizados, com fácil acesso às principais vias e serviços essenciais, tendem a se valorizar mais rapidamente. Além disso, a presença de áreas verdes e parques também pode tornar uma localização mais atrativa, aumentando ainda mais seu valor.

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2. Infraestrutura

A infraestrutura urbana desempenha um papel crucial na valorização dos imóveis. Isso inclui a qualidade das vias de acesso, disponibilidade de transporte público, redes de abastecimento de água e energia, além de serviços de internet e telecomunicações.

Regiões com boa infraestrutura atraem mais moradores e empresas, o que contribui para a valorização imobiliária. Investimentos governamentais em melhorias urbanas também podem impulsionar o valor das propriedades locais.

3. Segurança

A segurança pública é um fator decisivo para a valorização imobiliária. Bairros com baixos índices de criminalidade são mais atraentes para famílias e investidores, o que eleva o valor dos imóveis.

A presença de policiamento, iluminação pública adequada e iniciativas comunitárias de segurança são aspectos que podem influenciar positivamente a percepção de segurança de uma área, contribuindo para sua valorização.

4. Desenvolvimento econômico

O desenvolvimento econômico local tem um impacto direto na valorização imobiliária. A presença de empresas, indústrias e comércios diversificados cria empregos e atrai novos moradores, aumentando a demanda por imóveis.

Cidades e bairros que experimentam um crescimento econômico sustentado tendem a ver uma valorização significativa em seus mercados imobiliários. Exemplos incluem áreas que se transformaram em polos tecnológicos, gerando um aumento no valor das propriedades.

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5. Aspectos ambientais

A qualidade ambiental de uma região também influencia a valorização imobiliária. Áreas com abundância de espaços verdes, parques e proximidade com a natureza são altamente desejadas.

A qualidade do ar, disponibilidade de áreas para atividades ao ar livre e vistas panorâmicas contribuem para tornar uma localização mais atrativa. Locais como Florianópolis, que combinam beleza natural com infraestrutura urbana, exemplificam como aspectos ambientais podem impulsionar a valorização dos imóveis.

6. Tendências de mercado

As tendências de mercado e mudanças no estilo de vida também impactam a valorização imobiliária. Nos últimos anos, a demanda por imóveis que suportam o home office aumentou, refletindo mudanças nas formas de trabalho.

A sustentabilidade é outra tendência crescente, com muitos compradores buscando imóveis com características ecológicas e eficientes em termos de energia. A capacidade de um imóvel se adaptar a essas tendências pode aumentar significativamente seu valor no mercado.

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Como calcular a valorização de um imovel?

Há várias maneiras de calcular a valorização de um imóvel. Abaixo, iremos explicar os métodos que oferecem uma forma mais acessível de calculá-la:

Comparativo de mercado

O comparativo de mercado é um dos métodos mais utilizados para calcular a valorização de um imóvel, pois se baseia em analisar preços de imóveis semelhantes na mesma região. Para isso, pesquise imóveis similares na mesma região em sites de imobiliárias considerando:

• Metragem;
• Número de cômodos;
• Padrão de construção;
• Estado de conservação;
• Localização específica.

Por fim, some os valores dos imóveis comparáveis e calcule a média.

Índices de correção

Os índices de correção monetária ajudam a atualizar o valor de um imóvel com base em indicadores econômicos. Os principais são:

• IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado):  ideal para aluguéis e contratos;
• INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): mais utilizado para imóveis na planta ou em construção;
• FIPEZAP: reflete a valorização imobiliária com base no mercado.

Para realizar o cálculo, escolha o índice adequado e aplique a fórmula abaixo:

Valor atualizado = Valor inicial × (1 + índice de correção acumulado)

Exemplo prático: 

• Um imóvel comprado por R$ 300.000 em janeiro de 2020;
• IGP-M acumulado até janeiro de 2024: 40%.

Valor atualizado: R$ 300.000 × 1,40 = R$ 420.000

Fontes para índices:

• FGV (IGP-M);
• Sinduscon (INCC);
• Plataformas online de indexação, como sites do FIPEZAP.

Atenção: índices de correção apenas corrigem monetariamente o valor do imóvel, mas não necessariamente refletem sua valorização real no mercado.

Ciclo da valorização de imóveis

A valorização de imóveis passo por diferentes ciclos. Os principais são 3:

1. Fase de recuperação

A fase de recuperação acontece após períodos de queda ou de estagnação. Ela costuma acontecer aos poucos, com os preços dos imóveis ficando mais estáveis e a demanda aumenta.

2. Fase de expansão

A valorização de imóveis também tem a fase de expansão, que é quando a demanda cresce ainda mais e geralmente é acompanhada de períodos de maior oferta de crédito, taxas de juros mais baixas e crescimento da economia.

3. Excesso de oferta

A terceira fase é quando ocorre o excesso de oferta, o que pode acontecer depois de um momento de grande crescimento na valorização de imóveis. Essa fase é caracterizada pela oferta de imóveis novos maior do que a demanda.

A consequência nessa fase é a queda dos valores dos imóveis, podendo gerar desvalorização ou estagnação.

Quem deseja investir em imóveis precisa estar atendo ao mercado imobiliário para entender em qual fase ele está para saber quando é o melhor momento para investir.

Quais as tendências do mercado imobiliário em 2025?

Confira as principais perspectivas para o mercado imobiliário neste ano:

1. Recuperação do crédito imobiliário

O crescimento no financiamento imobiliário observado em 2023 deve continuar em 2025, impulsionado por recursos do FGTS e ajustes no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Com um orçamento de R$ 110 bilhões para o FGTS, a acessibilidade ao crédito para famílias de baixa renda se mantém como prioridade.

Embora a alta da Taxa Selic, atualmente em 1%, represente um desafio, o setor vem se adaptando com modelos de financiamento diversificados e iniciativas que ampliam as oportunidades de compra, como programas estaduais e municipais de habitação.

2. Adaptação às condições econômicas

O mercado imobiliário tem demonstrado resiliência frente às oscilações econômicas, mas 2025 exigirá estratégias inovadoras para se manter competitivo. A diversificação de produtos e a reformulação de práticas de financiamento surgem como alternativas para mitigar os impactos do aumento dos juros.

Empresas do setor também estão fortalecendo parcerias com entidades e governos, como no caso do programa Casa Paulista, em São Paulo, que visa oferecer mais opções de moradia popular. Essa integração pode ser a chave para o sucesso em um ano que ainda traz desafios fiscais e econômicos.

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3. Velocidade de vendas como termômetro

A agilidade com que os imóveis são vendidos continuará sendo um dos principais indicadores do mercado em 2025. A alta velocidade de vendas observada nos últimos anos reflete a demanda consistente e a capacidade das empresas de adaptar seus processos de pré-lançamento, precificação e entrega às condições do mercado.

No entanto, essa velocidade deve ser acompanhada de uma gestão eficiente, principalmente no aumento do ticket médio durante a construção. O foco no equilíbrio entre rapidez nas vendas e rentabilidade será essencial.

4. Reforma tributária

A reforma tributária aprovada no Senado trouxe mudanças positivas para o mercado imobiliário, incluindo:

• Redução de 50% na alíquota de incorporação;
• Redução de 70% na alíquota para locação;
• Transição estável até 2028, garantindo que empreendimentos com Registro de Incorporação tenham regras claras e seguras.

Essas mudanças fortalecem o setor e aumentam a atratividade para investidores e incorporadoras, criando um ambiente mais competitivo e lucrativo.

5. Mercado imobiliário de luxo

A valorização imobiliária neste segmento é impulsionada por projetos que integram  sustentabilidade, bem-estar e tecnologia. Os empreendimentos estão focados em arquitetura bioclimática, priorizando materiais ecológicos, eficiência energética e selos ambientais como LEED, com uso de tecnologias como vidros inteligentes e sistemas de energia solar.

O conceito de bem-estar ganhou centralidade, com espaços projetados para promover saúde física e mental, incluindo spas privativos, academias de ponta, áreas para práticas como ioga e meditação, e conceitos de biofilia que conectam os moradores à natureza.

A localização estratégica continua sendo um diferencial, com valorização de empreendimentos em áreas de infraestrutura completa, alto desenvolvimento humano e mobilidade. 

Paralelamente, observa-se uma expansão do mercado internacional, com crescente interesse de compradores da América do Norte e Europa por imóveis com design contemporâneo e tecnologia de automação residencial.

Neste contexto, Florianópolis emerge como um mercado promissor, combinando beleza natural, infraestrutura moderna e potencial de valorização imobiliária que atrai investidores em busca de empreendimentos sofisticados e sustentáveis.

Saiba mais a respeito do cálculo de Valorização do imóvel

Dicas para investir em imóveis com potencial de valorização

Investir em imóveis com potencial de valorização exige pesquisa e planejamento. Aqui estão algumas dicas práticas para identificar boas oportunidades:

• Pesquisa de mercado: analise as tendências de valorização em diferentes regiões e identifique áreas em crescimento. Estude os planos de desenvolvimento urbano e os investimentos em infraestrutura previstos;

• Visite a área: conheça pessoalmente a região onde pretende investir. Observe a qualidade das construções, a infraestrutura disponível e converse com moradores locais para obter insights valiosos;

• Avalie o potencial de desenvolvimento: áreas próximas a novos empreendimentos, como shoppings, universidades ou centros empresariais, geralmente apresentam um alto potencial de valorização;

• Considere a sustentabilidade: imóveis com características sustentáveis, como eficiência energética e sistemas de coleta de água da chuva, estão se tornando cada vez mais valorizados.

Entender os fatores que influenciam a valorização imobiliária é essencial para fazer investimentos imobiliários inteligentes.

Localização, infraestrutura, segurança, desenvolvimento econômico, aspectos ambientais e tendências de mercado são elementos-chave que devem ser considerados ao avaliar o potencial de valorização de um imóvel.

Ao investir de forma estratégica e informada, você pode maximizar seus retornos e garantir um patrimônio sólido.

Se você quer saber mais sobre áreas promissoras, confira o artigo no blog da Santailha sobre os bairros mais valorizados em Florianópolis. Não perca essa oportunidade de obter insights valiosos para suas próximas decisões de investimento imobiliário!

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