Locação comercial: tudo o que você precisa saber

A locação comercial é uma prática fundamental para o funcionamento de negócios e, como tal, está cercada por leis específicas que garantem segurança tanto para proprietários quanto para locatários. Entender o que a legislação menciona sobre a locação comercial é essencial para evitar problemas jurídicos e assegurar um contrato justo e eficiente. 

Neste artigo, vamos apresentar os principais pontos da lei sobre locação comercial e como isso impacta quem deseja alugar ou disponibilizar um imóvel para fins comerciais. Continue a leitura e saiba como realizar esse processo com segurança!

O que é locação comercial?

A locação comercial refere-se ao aluguel de imóveis destinados a atividades empresariais, como lojas, escritórios, restaurantes e indústrias.

Diferentemente da locação residencial, a locação comercial possui especificidades previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula os contratos imobiliários e estabelece os direitos e deveres das partes envolvidas.

Esse tipo de locação é amplamente utilizado por empresas de diferentes portes e setores, sendo essencial para quem busca um espaço adequado para operar suas atividades.

Contrato de locação comercial: o que diz a lei?

O contrato de locação comercial é o documento que formaliza o acordo entre locador e locatário. Ele deve ser redigido com atenção aos detalhes para garantir que todas as cláusulas respeitem a legislação vigente e as necessidades das partes.

Veja os principais aspectos legais:

1. Prazo do contrato de locação comercial

A lei não exige um prazo mínimo ou máximo para o contrato de locação comercial. Porém,  o recomendado é estabelecer um prazo de 5 anos ou mais. 

Isso ocorre porque, se o prazo de locação comercial respeitar esse mínimo, o locatário pode pleitear o direito de renovação compulsória do contrato, desde que alguns requisitos sejam cumpridos, conforme veremos no próximo tópico. 

Esse direito é fundamental para evitar a perda do ponto comercial, algo que pode prejudicar a continuidade do negócio.

2. Renovação compulsória

Um dos grandes diferenciais da locação comercial é a possibilidade de o locatário garantir a renovação compulsória do contrato judicialmente, caso o locador se recuse a renovar.

Para isso, o locatário deve preencher os seguintes requisitos:

• Ter exercido a mesma atividade comercial no imóvel por pelo menos 3 anos consecutivos;
• O prazo de locação comercial previsto no contrato original deve ser de, no mínimo, 5 anos;
• Solicitar a renovação dentro do prazo legal, que é entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato.

Esse mecanismo protege o fundo de comércio, que inclui o ponto comercial e a clientela conquistada pelo locatário. Ou seja, estar atento ao prazo locação comercial é algo essencial para evitar prejuízos ao negócio.

O que é considerado o ponto comercial?

Antes de continuarmos a destacar os aspectos legais do contrato, vamos entender o que é o ponto comercial para que você tenha maior compreensão da importância de definir corretamente o prazo locação comercial e evitar a perda do ponto.

O ponto comercial não diz respeito somente ao ambiente físico que abriga as operações de um negócio, é mais do que isso, pois é a localização da empresa em uma região. 

É o local já conhecido pelos clientes e pelo público em geral, se tornando até mesmo referência na região.

Por isso, manter o ponto comercial é tão importante para um negócio.

3. Garantias locatícias

Assim como nos contratos residenciais, o contrato de locação comercial pode contar com garantias locatícias para proteger o locador contra inadimplência. Entre as opções mais comuns estão:

• Fiador: uma pessoa física ou jurídica que se responsabiliza pelo pagamento em caso de inadimplência do locatário;
• Caução: um depósito equivalente a até 3 meses de aluguel, conforme determina a lei;
• Seguro fiança: uma modalidade em que uma seguradora cobre eventuais inadimplências.

4. Despesas adicionais

O contrato de locação comercial deve especificar como serão tratados os encargos relacionados ao imóvel, como:

• IPTU: geralmente, é responsabilidade do locatário, mas isso precisa estar detalhado no contrato;
• Taxas condominiais: incluem manutenção, segurança e outros custos operacionais do prédio ou condomínio onde o imóvel está localizado;
• Manutenção e reparos: o contrato deve prever quais reparos são de responsabilidade do locador e quais cabem ao locatário.

5. Multa por rescisão antecipada

Caso o locatário decida encerrar o contrato antes do prazo acordado, ele poderá ser penalizado com uma multa proporcional ao período restante do contrato. Da mesma forma, o locador que desejar retomar o imóvel antes do término do contrato deve arcar com as penalidades previstas.

Como formalizar a quebra de contrato de aluguel pelo proprietário?

6. Benfeitorias no imóvel

No âmbito da locação comercial, as benfeitorias feitas pelo locatário no imóvel podem ser divididas em três categorias:

• Necessárias: realizadas para manter o imóvel em condições de uso (como consertos de telhado ou instalações elétricas). São reembolsáveis pelo locador;
• Úteis: melhoram o uso do imóvel, mas não são essenciais (como instalação de divisórias ou ar-condicionado). A reembolsabilidade deve ser negociada no contrato;
• Voluptuárias: melhorias decorativas ou de conforto (como pintura de uma cor específica). Não são passíveis de reembolso.

O contrato deve prever como essas benfeitorias serão tratadas ao final do período de locação.

7. Direito de preferência

Durante o período de locação, caso o locador decida vender o imóvel, o locatário tem o direito de preferência para adquiri-lo. Isso significa que o proprietário deve oferecer o imóvel ao locatário antes de colocá-lo à venda para terceiros, respeitando as mesmas condições comerciais. Esse direito deve ser exercido em até 30 dias após a notificação oficial.

8. Despejo por inadimplência

O contrato de locação comercial deve detalhar as condições para a rescisão do contrato em caso de inadimplência. A legislação prevê que, em caso de atraso no pagamento do aluguel, o locador pode ingressar com uma ação de despejo. Para evitar conflitos, é fundamental que o contrato especifique prazos e condições de tolerância.

Leia também sobre o aluguel sem fiador

9. Reajuste do aluguel

No contrato de locação comercial, o reajuste do aluguel é regulamentado por índices econômicos, como o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). É fundamental que o índice de reajuste seja definido previamente no contrato.

Saiba mais: O que é IGP-M? 

10. Cláusulas específicas

Por fim, o contrato de locação comercial pode incluir cláusulas personalizadas, como restrições de uso do imóvel, proibição de sublocação e obrigações específicas do locador e locatário. Essas cláusulas devem ser claras e em conformidade com a legislação vigente.

Quais documentos são necessários para um contrato de locação comercial?

A formalização de um contrato de locação comercial exige uma série de documentos para assegurar a legitimidade e a segurança do processo.

Entre os principais documentos, estão:

• Documentos do locador: RG, CPF e comprovante de propriedade do imóvel;
• Documentos do locatário: CNPJ, contrato social, documentos dos sócios e comprovantes financeiros;
• Laudos e vistorias: registro detalhado do estado do imóvel no momento da entrega;
• Certidões negativas: tanto do locador quanto do locatário, para comprovar a inexistência de dívidas tributárias.

Esses documentos ajudam a evitar disputas legais e garantem maior transparência no relacionamento entre locador e locatário.

Saiba quais documentos precisa para vender um imóvel

Por que contar com uma imobiliária na locação comercial?

A locação comercial envolve diversas particularidades legais e administrativas que podem ser desafiadoras para quem não tem experiência no mercado imobiliário.

Contar com uma imobiliária confiável faz toda a diferença, especialmente em termos de:

• Assessoria jurídica: contratos redigidos de forma clara e em conformidade com a lei;
• Divulgação do imóvel: estratégias eficazes para encontrar o inquilino ideal;
• Análise de perfil do locatário: triagem criteriosa para evitar inadimplência;
• Gestão contínua: administração de pagamentos, manutenções e renovação de contratos.

Agora que você compreendeu os principais aspectos da locação comercial, confie seu imóvel à Santailha e conte com uma gestão profissional e personalizada que assegura tranquilidade, segurança e excelente retorno financeiro. 

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