Contratos imobiliários: o que é preciso saber

O universo imobiliário é repleto de oportunidades, encantos e de responsabilidades. No coração de toda negociação bem-sucedida, encontra-se um elemento crucial: os contratos imobiliários, documentos que oficializam acordos, preservam as partes envolvidas e asseguram que todos os aspectos da transação sejam expostos com clareza e transparência. 

Neste artigo, debruçaremos sobre o assunto, esclarecendo conceitos, apresentando as diferentes modalidades de contratos, elementos essenciais, aspectos legais e jurídicos e como garantir um contrato bem-sucedido. 

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O que são contratos imobiliários?

Contratos imobiliários são instrumentos jurídicos que regulamentam as transações entre compradores, vendedores, locatários, locadores e demais envolvidos no mercado de imóveis. Estabelecem direitos, deveres e as condições para que a negociação seja segura e eficiente. Um bom contrato é o alicerce de qualquer negociação imobiliária.

11 tipos de contratos imobiliários

No universo de contratos, há uma variedade deles, que atendem a diferentes situações:

1. Contrato de compra e venda

Um dos contratos imobiliarios mais comuns é aquele que regula a transferência de propriedade entre as partes, estabelecendo detalhes como valor, forma de pagamento, prazo para entrega e memorial descritivo de acabamentos (ambos em caso de imóveis na planta), além de eventuais condições ou restrições.

2. Contrato de locação

Já o contrato de locação determina as condições de aluguel de um imóvel, como valor, período, estado de conservação detalhado do imóvel e responsabilidades mútuas;

3. Contrato de permuta

O contrato de permuta acontece quando duas partes desejam trocar imóveis entre si, sejam casas, apartamentos, terrenos ou edifícios, por exemplo. Nesse caso, o papel desse contrato é definir os termos da troca.

4. Contrato de corretagem

Este tipo de contrato estabelece a relação entre o corretor ou imobiliária e o cliente, contendo as obrigações e comissões envolvidas nos serviços prestados pelo corretor, como na compra e venda de imóveis.

5. Contrato de financiamento imobiliário

Entre os contratos imobiliarios, o de financiamento é um dos mais importantes, pois estabelece as condições de compra de um imóvel por meio de financiamento entre uma instituição financeira e o comprador.

6. Contrato de arrendamento rural

Neste contrato, o proprietário de uma área rural e o arrendador firmam um acordo que permite ao arrendador explorar as terras de forma temporária, normalmente para finalidades pecuárias ou agrícolas.

7. Contrato de comodato

O contrato de comodato pode ser visto como um contrato de empréstimo, onde um indivíduo cede um imóvel a outra pessoa, por um período determinado no documento, sendo necessário devolver após a conclusão do prazo. 

8. Contrato de incorporação imobiliária

Outra possibilidade de contrato é o que estabelece as condições e regras de venda de imóveis na planta. Ou seja, uma construtora deseja construir um prédio com diversos apartamentos e, por meio deste contrato, faz a venda aos interessados antes mesmo do empreendimento sair do papel.  

9. Contrato de cessão de direitos possessórios

Este contrato deve ser utilizado sempre que alguém quiser conceder, a outra pessoa, o direito de usar e usufruir de um determinado imóvel, da forma como achar melhor, durante determinado período.

10. Contrato de prestação de serviços

Além da corretagem, existem outros serviços imobiliários que podem ser contratados e que precisam de um contrato para estabelecer as regras, como no caso de serviços de administração de imóvel e administração de condomínio. 

11. Built to suit

Por fim, o contrato do tipo built to suit, ou construir para servir, é feito quando uma das partes, normalmente uma construtora ou um investidor, se compromete a construir um imóvel de forma personalizada para atender às necessidades de outra parte, que assume o compromisso de alugar o prédio por um prazo estabelecido. 

Assim, ao final do prazo de locação, a construtora obtém o retorno financeiro do investimento feito.

Elementos essenciais de um contrato imobiliário

Independentemente do tipo, todo contrato imobiliário deve contemplar:

• Identificação das partes: informações completas sobre comprador, vendedor ou locatário e locador;
• Descrição do imóvel: detalhes sobre a propriedade, incluindo localização, metragem e características;
• Valor e forma de pagamento: o montante acordado e como será efetuado o pagamento;
• Obrigações e responsabilidades: cada parte precisa estar ciente de seus deveres na negociação;
• Cláusulas rescisórias: condições sob as quais o contrato poderá ser rompido e possíveis penalidades;
• Prazos e condições: os detalhes sobre quando a posse será transferida e o imóvel entregue, além do prazo para eventuais reparos necessários, são pontos que também devem estar presentes nos contratos imobiliários.

Aspectos legais e jurídicos dos contratos imobiliários

Entenda melhor os aspectos legais e jurídicos dos contratos imobiliários.

Legislação vigente

No Brasil, os contratos imobiliários são regidos, principalmente, pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002). Entretanto, outros dispositivos legais, como a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), também são aplicáveis, dependendo da natureza do contrato.

Autenticidade e registro

Para validade do contrato imobiliário perante terceiros, deve haver o registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, que confere segurança jurídica às partes envolvidas e assegura direitos e deveres estabelecidos no contrato.

Vícios e defeitos

Caso o imóvel apresente defeitos ou vícios não informados durante a negociação, o comprador pode exigir reparo, abatimento no valor ou mesmo desfazer o negócio, conforme o art. 441 e seguintes do Código Civil.

Direitos reais de garantia

Em muitos contratos imobiliários, especialmente naqueles relacionados a financiamentos, é comum a inclusão de cláusulas que estabeleçam direitos reais de garantia, como hipoteca ou alienação fiduciária. Esses mecanismos protegem o credor, a fim de recuperar o valor emprestado em caso de inadimplência.

Impostos e taxas

Esteja ciente das taxas e impostos associados à transação imobiliária. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma taxa municipal a ser paga pelo comprador. Já o vendedor é responsável pelo pagamento do imposto de renda sobre o ganho de capital obtido na venda.

A orientação de profissionais especializados, como advogados ou consultores imobiliários, é essencial para atestar que todos os aspectos legais e jurídicos sejam devidamente abordados e seus direitos estejam assegurados.

Leia também: O que diz a lei sobre a quebra de contrato de aluguel pelo proprietário?

Passo a passo para garantir um contrato bem-sucedido

Os contratos imobiliários, embora repletos de formalidades, são a chave para proteção dos interesses mútuo. Afinal, um contrato bem redigido e justo evita desentendimentos futuros e formaliza uma transição tranquila de propriedade ou de direitos.

Aqui, detalharemos um passo a passo para assegurar o sucesso nesse processo:

1. Conheça suas necessidades e direitos

Antes de entrar em qualquer negociação, faça uma autoavaliação. Pergunte-se: o que eu quero realmente com essa negociação? Com clareza do que busca, você se prepara para negociar e identificar qualquer cláusula ou termo prejudicial.

2. Consulte um especialista

Contratos imobiliários contam com muitas nuances e particularidades.

Por isso, contar com a expertise de um advogado especializado em direito imobiliário ou de um corretor de imóveis experiente é fundamental, pois identificarão detalhes que, para um leigo, passariam despercebidos, mas que fazem toda a diferença no resultado da negociação.

3. Leia atentamente

Nunca, em hipótese alguma, assine um contrato sem lê-lo integralmente. Isso inclui as letras miúdas e os anexos. Certifique-se de que entendeu todas as cláusulas e, caso haja alguma dúvida, procure esclarecê-las antes de prosseguir.

4. Negocie

Lembre-se de que um contrato é um acordo entre partes e, como tal, deve ser benéfico para ambas. Se perceber que alguma condição é desfavorável ou injusta, não hesite em discutir e negociar modificações. A negociação é uma ferramenta poderosa para assegurar que seus interesses sejam atendidos.

5. Formalize

Com tudo acordado e revisado, é hora de oficializar com registro em cartório para garantir sua validade jurídica e proteger os direitos de todas as partes envolvidas.

6. Mantenha uma cópia segura

Após a assinatura e registro, assegure-se de guardar cópias do contrato em locais seguros. Além da versão física, considere também digitalizá-lo, garantindo fácil acesso caso seja necessário consultá-lo no futuro.

Ao seguir esse passo a passo e contar com o apoio de profissionais qualificados, você se preparará para navegar pelo mundo dos contratos imobiliários, garantindo transações seguras, justas e bem-sucedidas.

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No sul da ilha, a Santailha transcende a ideia tradicional de imobiliária para se tornar uma verdadeira parceira na sua jornada pelo universo imobiliário. Entendemos profundamente a importância de cada contrato na compra, venda ou locação de imóveis. Por isso, não apenas acompanhamos de perto cada etapa desse processo, mas também garantimos sua segurança e confiança nas transações.

Além de contar com um escritório de advocacia parceiro, especializado no setor imobiliário e presente em todas as ações relacionadas aos nossos serviços, a Santailha tem um setor dedicado exclusivamente à produção interna de contratos. Isso nos permite oferecer a agilidade necessária nesse processo crucial, assegurando que todos os detalhes estejam corretos e que seus interesses estejam protegidos.

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